En este artículo os vamos a comentar de forma sencilla cómo ejercitando el retracto crediticio podemos paralizar la ejecución hipotecaria de nuestra vivienda. La idea es utilizar la vía del retracto crediticio para que mientras se resuelva la pertinencia o no del mismo, tener paralizada nuestra ejecución hipotecaria, y así poder ganar tiempo en la negociación o en la búsqueda de una solución al problema de la hipoteca.

1.1 El retracto crediticio del artículo 1.535 del Código Civil.

1.1 Aplicación práctica actualmente.

Quien me haya leído mis artículo sobre el retracto crediticio o aplicación del artículo 1.535 del Código Civil, sabrá que mi opinión respecto a su ejercicio es más bien tenue, pero primero os pongo el artículo para que sepáis de que os estoy hablando.

Artículo 1535
Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. 
Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.
El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.

Hace ya un tiempo que abordé el tema del retracto crediticio y os recuerdo el artículo que entonces publique, al cual podéis acceder pulsando este CLICK.

Que visto él mismo y teniendo a mis espaldas más Sentencia y situaciones vividas, creo que debo actualizarlo y daros nuevas claves.

El retracto crediticio nace en la época de los romanos, e intenta frenar la especulación con los créditos, y llega a nuestro Código Civil en una época donde no había fondos buitres y la única forma de comunicación era el correo. Por tanto, su dicción, su interpretación y su sentido debe ser adaptados a los tiempos actuales, cosa que han venido haciendo los tribunales pero dentro de uno límites.

Esa adaptación hace que lo que significa un crédito litigioso, la contestación a la demanda y los nueve días para ejercer el retracto se esté adaptando a la realidad actual, pero esa adaptación esta siendo muy muy complicada, ya que los fondos quieren un aplicación literal y los que estamos con los deudores queremos una interpretación en favor a los consumidores.

Como ocurre tantas veces en los últimos años, lo ideal sería que los políticos dieran una nueva redacción al retracto crediticio y lo configuraran como un derecho del consumidor frente a los fondos buitres, pero como siempre, ellos a sus cosas y los jueces sacando las castañas del fuego, y cuando no pueden, tienen que ser los jueces europeos quienes defiendan a los consumidores.

1.2 La realidad del retracto crediticio.

Expuesta la necesaria adaptación jurisprudencia que necesita el ejercicio del retracto crediticio es necesario valorar cual es su situación al año 2019, y la situación es dispar.

A febrero del año 2019 podemos afirmar que existen tribunales que lo están apreciando y que obligan a los fondos a qué faciliten el importe que han pagado para que se pueda ejercer él retracto crediticio.

Pero que yo tenga constancia, en ninguno de los casos que se ha estimado el retracto el fondo a accedido a facilitar lo pagado, se niegan a desvelar dicho importe y la ejecución se debe archivar por la negativa del fondo.

Para no se puede negar que la gran mayoría de sentencias deniegan el retracto, una veces por el plazo de los 9 días, otras veces porque entiende que el crédito no está judicializado, y las más porque literalmente se habla de la contestación a la demanda, y eso en la mayoría de casos, ya que el crédito está siendo ejecutado o el mismo comporta ejecución directa, con lo que no hay propiamente una contestación a la demanda.

Quizás mi visión será derrotista, pero la realidad es que se desestiman la mayoría, pero tengo la sensación de que las Audiencias, al igual que pasó en el caso Bankia, van creando poco a poco unos criterios y unas interpretaciones en favor de que aprecie el retracto, que estos criterios llegarán al Tribuna Supremo, y que este, salvo “que lo impida el interés general o de la banca”, lo apreciará y dará una vía de escape a los consumidores.

Por otro lado, esta venta de créditos que estaban en los cajones de la banca a conllevado que el normal colapso de los tribunales alcance cotas dramáticas, y por tanto, facilitar el retracto conllevaría la finalización de miles de procedimientos que hasta que llegaron los buitres dormían el sueño de los justos, y volvería a los tribunales a un colapso normal.

En definitiva, existen sentencias que aprecian él retracto crediticio, pero la gran mayoría a fecha de febrero de 2019 no lo hacen.

2. El retracto como vía de oposición a la ejecución hipotecaria.

2.1 Planteamiento del retracto como elemento de prejudicialidad civil.

Partimos de la base de que hemos decidido jugárnosla con el retracto crediticio, hemos interpuesto la demanda, y la misma ha sido admitida a trámite, mediante el oportuno Auto de admisión.

Admitido el retracto debemos acudir al artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual literalmente dice lo siguiente:

Artículo 43Prejudicialidad civil 
Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial.
Contra el auto que deniegue la petición cabrá recurso de reposición, y contra el auto que acuerde la suspensión cabrá presentar recurso de apelación.

La prejudicialidad civil viene a decir que si el resultado de la decisión de A puede ser determinante para la decisión de B, el tribunal que decide sobre A puede ordenar paralizar el procedimiento de B, ya que en caso contrario, el resultado de B podría ser contradictorio con lo acordado en B.

Traslado al caso de el retracto crediticio, sería que en caso de que el tribunal que conoce el retracto, no ordenase paralizar la ejecución hipotecaria, podría resultar que se aceptase el retracto, y no ser factible su decisión, ya que en la ejecución hipotecaria el consumidor ha perdido su vivienda.

Por tanto, él retracto sería base de prejudicialidad ante la ejecución hipotecaria.

2.2 El TJUE también apoya la espera de la ejecución hipotecaria.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante lo citaré como TJUE), también es partidario de la prejudicialidad en la ejecuciones hipotecarias.

En una resolución reciente ha venido a decir, que los derechos de los consumidores proclamados por una directiva comunitaria no pueden ser atropellados por las normas procesales no garantistas, como las nuestras.

Las sentencia literalmente dice los siguiente:

Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sala Primera, Sentencia de 14 Mar. 2013, C-415/2011

59. Por consiguiente, procede declarar que UN RÉGIMEN PROCESAL DE ESTE TIPO, al no permitir que el juez que conozca del proceso declarativo, ante el que el consumidor haya presentado una demanda alegando el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo, adopte medidas cautelares que puedan suspender o entorpecer el procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas resulte necesario para garantizar la plena eficacia de su decisión final, PUEDE MENOSCABAR LA EFECTIVIDAD DE LA PROTECCIÓN QUE PRETENDE GARANTIZAR LA DIRECTIVA(véase, en este sentido, la sentencia de 13 de marzo de 2007, Unibet, C-432/05, Rec. p. I-2271, apartado 77).

Recordamos que las sentencias del TJUE son de obligada aplicación por parte de los jueces en virtud del articulo 4.bis de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que literalmente ordena:

Artículo 4 bis 
1. Los Jueces y Tribunales aplicarán el Derecho de la Unión Europea de CONFORMIDAD CON LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA.
2. Cuando los Tribunales decidan plantear una cuestión prejudicial europea lo harán de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y, en todo caso, mediante auto, previa audiencia de las partes.

Por tanto, no se puede menoscabar la protección que otorgan las directivas europeas a los consumidores, y en consecuencia, bien sea por la prejudicialidad, bien por aplicación de los criterios del TJUE, el retracto crediticio debe de paralizar la ejecución hipotecaria. 

2.3 Aplicación práctica de la paralización de la ejecución hipotecaria.

Alguno pensará que para que sirve paralizar la ejecución hipotecaria si no soluciona ningún problema, y como no estoy en absoluto de acuerdo, os pondré ventajas de paralizar la ejecución hipotecaria:

1. La ejecución hipotecada es un problema y gordo para el fondo buitre, con lo que siempre estará mucho más abierto y receptivo a llegar un acuerdo y quitarse un procedimiento que puede estar paralizado mucho tiempo, además del riesgo de ser aceptado el retracto crediticio.
2. Los criterios judiciales van evolucionando y eso nos puede favorecer, y pongo un ejemplo. Hace tres años la cláusulas de vencimiento anticipado era perfectas y bendecidas por nuestro Tribunal Supremo, ahora el TJUE dice que de eso nada, y que el vencimiento anticipado indiscriminado no es aceptable, lo que conlleva que su estimación archive la ejecución hipotecaria. Ahora tengo pocas cartas que jugar, pero nadie sabe cuántas tendré dentro de un año o de dos. 
3. El criterio del retracto crediticio es muy restrictivo, pero nadie me asegura que en corto plazo eso cambie, y por el precio que compro el fondo buitre yo pueda zanjar la deuda. Es decir, me abre un puerta a la esperanza. 
4. El fondo buitre dueño de mi deuda es de primera generación, es decir, que fue el primero que compro la deuda, si pasa el tiempo, seguramente este venderá nuevamente mi deuda, y los siguientes pueden preferir cobrar algo que el riesgo a no cobrar nada.
5. La titulación de los créditos hipotecarios como motivo de oposición está siendo muy poco factible, puede cambiar la legislación y tener la oportunidad de quien es el verdadero dueño de mi deuda, y alegar que el ejecutante no tiene legitimidad para ello, y acabar con la ejecución.
6. Etc.

En conclusión, él retracto crediticio es un muy buena forma de defenderse, además de tener la posibilidad de que sea aceptado por el tribunal. 

Como siempre finalizo animando a que sigáis luchando, a que pese a las dificultades y el poder “formal”, debéis seguir luchando y buscando salidas.

Si queréis que os asesore y os defienda frente me tenéis a vuestra disposición, en el teléfono 91.567.28.20 y  el correo david_garcia@garciamontoliu.com.

Igualmente podéis contactar conmigo en las webs garciamontoliu.com, exoneratudeuda.com.